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| 26. Februar 2008 - „Hier ist Gefahr im Verzug“ |
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Die Bundesregierung muss Wohnungseigentümer schützen.
„Hier ist Gefahr im Verzug“
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Wegen einer skandalösen Gesetzeslücke müssen Wohnungseigentümer um ihr Erspartes bangen. Der Gesetzgeber muss schnellstens die eklatante Sicherheitslücke bei Kreditverkäufen schließen.
Ein Immobilieneigentümer, dessen Darlehen von seiner Bank an einen Investor verkauft wird, muss unter Umständen doppelt zahlen. Wegen einer Lücke im Vierten Finanzmarktförderungsgesetz von 2002 kann der Investor vom Kreditnehmer nicht nur die ausstehende Summe für Zins und Tilgung fordern, sondern die gesamte im Grundbuch eingetragene Grundschuld. Das bedeutet für Kreditnehmer den unverschuldeten Verlust von etlichen tausend Euro. „Dass dieser Fehler im Gesetz noch immer besteht, ist ein Skandal. Hier werden Immobilieneigentümer abgezockt oder sogar ruiniert, und das ganz legal“, sagt Steffen Haase, Vizepräsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter DDIV. „Das Schlimme daran ist, dass es grundsätzlich jeden treffen kann.“
Bei einer Ankauffinanzierung trägt die finanzierende Bank Grundschulden im Grundbuch ein, die über die gesamte Laufzeit des Kredits bestehen bleiben und auch anschließend nur auf Antrag gelöscht werden. Das ist normalerweise kein Problem, weil die Grundschuld ein abstraktes Recht ist, das nicht an die Darlehensschuld gebunden ist. Damit die Bank aus der Grundschuld nicht mehr fordert als ihr laut Darlehensvertrag zusteht, vereinbaren Bank und Darlehensnehmer zusätzlich einen Sicherungsvertrag, die so genannte Zweckerklärung. Sie gewährleistet, dass eine Bank im Fall der Fälle nur so viel Geld über die Grundschulden geltend machen kann, wie ihr laut Darlehensvertrag zusteht.
Allerdings wird die Zweckerklärung unwirksam, wenn die Bank ihre Forderungen an einen Investor verkauft und die dazugehörige Grundschuld an diesen abtritt. Das hat zur Folge, dass der Investor vom Darlehensnehmer nicht nur die bestehende Restschuld fordern kann, sondern die gesamte Grundschuld plus Zinsen für drei Monate. Es kann also passieren, dass ein Wohneigentümer, der bereits einen großen Teil des Darlehens ohne Unregelmäßigkeiten getilgt hat, vom Investor aufgefordert wird, den kompletten Grundschuldbetrag zu zahlen. Dies ist bereits geschehen.
Normalerweise ist ein Darlehensnehmer, der pünktlich seine Raten zahlt, auf der sicheren Seite. Aber unseriöse Investmentgesellschaften haben bereits Verträge aus fadenscheinigen Gründen gekündigt. Darlehensverträge enthalten nämlich Klauseln, wonach der Darlehensgeber einseitig kündigen kann, wenn die Immobilie an Wert verloren oder sich die Bonität des Darlehensnehmers verschlechtert hat. Und das sind häufig Ermessensfragen.
Das Vierte Finanzmarktförderungsgesetz ermöglicht deutschen Banken seit 2002, ihre Darlehensforderungen auch an Investoren ohne Banklizenz abzutreten. Und seit dieser Zeit besteht die Gesetzeslücke. „Hier ist Gefahr im Verzug. Wenn die Bundesregierung hier nicht schnellstens Abhilfe schafft, werden die Deutschen das Vertrauen in die Anlageform der Wohnimmobilie verlieren“, so der DDIV-Vizepräsident.
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