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| DIV 02/2010 - Stellungnahme zum BGH-Urteil V ZR 44/09 |
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| 25.03.2010: Stellungnahme aus der Praxis zum BGH-Urteil V ZR 44/09 vom 4.12.2010 |
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Wer schlachtet die Heilige Kuh?
1.
Wieder einmal sorgt ein BGH- Urteil bei den praktizierenden WEG-Verwaltern für heftige Irritationen:
Der BGH fordert seinem Urteil vom 4. Dez. 2009 u.a. „die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen“ anzugeben, und zwar in der „Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist“.
Außerdem dürfen tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage „weder als Ausgaben noch als sonstige Kosten gebucht werden“.
Namhafte WEG-Juristen (z.B. Deckert, Häublein, Müller) halten dieses Urteil für dogmatisch richtig, wenngleich, als Konzession an die Verwalter, zu einem ungünstigen Zeitpunkt gefasst, nämlich mitten in der Abrechnungssaison. Ab wann müssen die Verwalter nach den Vorgaben des Urteils abrechnen?
Außerhalb der Dogmatik erregt das Urteil bei all den Praktikern nur Kopfschütteln, die jahrzehntelang millionenfach in ihren Abrechnungen die Zuweisungen zu den Rücklagen bei den Belastungen, meist unter der Gesamtüberschrift „anteilige Ausgaben“ o.ä. ohne nennenswerte Beanstandungen einstellten.
Trotzdem: das ist Urteil verbindlich! (How, der BGH hat gesprochen!)
2.
Auch wenn der zweifelsfrei für die Verwaltungsunternehmen entstehende Mehraufwand für die Aufspaltung und separate Verbuchung der Zahlungen eines Eigentümers möglicherweise überschaubar ist, lohnt es sich, die Hintergründe dieses Urteils näher anzuschauen.
Bereits vordergründig fällt ein grundlegender Widerspruch auf:
Das Gericht verlangt –durchaus in Übereinstimmung mit der herrschenden Lehrmeinung- die strenge Beachtung des Einnahmen-Ausgabenprinzips. Gemäß § 28 WEG dürfen danach in die Abrechnung nur die tatsächlichen Zahlungen der Eigentümer in die Abrechnung aufgenommen werden (s.Rz.17 der Urteilsbegründung).
Die geschuldeten Rücklagenzuweisungen haben danach in der Abrechnung ebenso wenig verloren wie Bestände, insbesondere die Rücklagenbestände.
Genau dieses aber verlangt das Gericht im nächsten Satz, (…….“Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist“…) „….weil die Eigentümer auch einen Überblick über die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft haben müssen“.
Daß die Dogmatiker hier in einer Logik-Falle stecken ist nicht erst seit dem jüngsten Urteil bekannt. Bereits in den achtziger Jahren des vorigen Jahrhunderts fanden bei den ESW-Tagungen in Fischen erbitterte Wortgefechte zwischen den betriebswirtschaftlich orientierten Praktikern und den meist dogmatisch ausgerichteten Juristen statt, die sich sklavisch an die im Gesetz verwendeten Begriffe „Einnahmen“ und „Ausgaben“ quasi als heilige Kuh klammerten.
Es wurde unendlich viel Gehirnschmalz darauf verwendet, einen Spagat zwischen dem Begriffspaar Einnahmen-Ausgaben und einer sinnvollen und aussagekräftigen Darstellung der finanziellen Abläufe in einer WEG zu bewerkstelligen. Einfachste Abgrenzungen zum Jahreswechsel zum Zweck einer sachlich richtigen Periodenzuordnung wurden verteufelt. Höchstens „sinnvolle ergänzende Angaben“ wurden von einzelnen Juristen zugestanden.
Paradox ist z.B. ein theoretisch denkbarer Vorgang, den W.R.Bub einst etwa so beschrieben hat: Wenn z.B. eine Versicherung versehentlich Erstattungsbeträge (z.B. € 1 Mio) an eine falsche WEG am 31.Dezember 2000 bezahlte, muss diese Einnahme in der Jahresabrechnung 2000 der fehlerhaft bedachten WEG an alle Eigentümer ausgeschüttet werden, selbst wenn der Verwalter diesen Betrag gleich am 2. Januar des Folgejahres zurücküberweist. In der Folgeabrechnung 2001, d.h. ein Jahr später, muss der Betrag den Eigentümern wieder als Ausgabe in Rechnung gestellt werden. Zur Verhinderung zwischenzeitlicher liquiditätsmäßiger Verwerfungen muss u.U. sogar eine Sonderumlage erhoben werden – obwohl der Vorgang die WEG überhaupt nicht betrifft!
Dogmatisch: korrekt – praktisch: Irrsinn!
Vor allem: welcher Eigentümer, der nicht gerade WEG-Jurist ist, soll eine solche Handlungsweise begreifen: Erst fremdes Geld verteilen, danach wieder einsammeln…? Erst recht verstehen Mieter, denen die Abrechnungen ggf. vorzulegen sind die Welt nicht mehr. Es braucht wenig Sachverstand um festzustellen, daß dies nicht der vernünftigste Weg ist, diesen Vorgang zu bearbeiten.
Seit einiger Zeit kann das totale Abgrenzungsverbot bereits von Gesetzes wegen nicht mehr konsequent durchgehalten werden. Die Heizkostenverbrauchsordnung sieht zwingend vor, daß die am Abrechnungsstichtag im Tank befindlichen Ölbestände zu ermitteln und von den während der Periode bereits bezahlten Einkäufe in der Abrechnung abzuziehen sind, obwohl sie eindeutig Ausgaben sind.
Sachlich richtig, aber dogmatisch falsch!
De facto ist –dogmatisch betrachtet- das Dogma also bereits tot. Nur: Wer bläst das Halali?
3.
Dabei ist eigentlich alles so einfach:
Man muß nur eine Brücke zwischen tatsächlichem Zahlungsfluß und der Zugehörigkeit zu dem etwa abweichenden Abrechnungszeitraum schlagen.
Dies geschieht dadurch, daß bei Zahlungsvorgängen außerhalb des Abrechnungszeitraums anstelle des Bankkontos als Gegenkonto der Einnahmen-/Ausgaben, Forderungs- und Verbindlichkeitenkonten im Sinne von Abgrenzungspositionen bebucht werden. Diese nehmen nicht an der Umlage auf die Eigentümer im Rahmen der Abrechnung teil, sondern bleiben bestehen und werden auf das Folgejahr übertragen.
Dementsprechend sind im Zeitraum des Zahlungsflusses solche Einnahmen und Ausgaben, die nicht im selben Zeitraum abgerechnet werden sollen, gegen die entsprechenden Forderungs- und Verbindlichkeitenkonten zu buchen.
Für solche Vorgänge der periodengerechten Zuordnung gibt es im System der doppelten Buchhaltung z.B. das Mittel der Periodenabgrenzung.
Im Handels- und Steurerrecht werden derartige Abgrenzungen sehr intensiv angewendet. Die Ausgaben für die Anschaffung langlebiger Wirtschaftsgüter sind z.B. mittels Aktivierung und Abschreibung oft über viele Jahre zu verteilen. Kriterium ist dabei der technische Wertverzehr. Dadurch sollen die tatsächlichen Kosten der Produktionsprozesse ermittelt werden, damit die Gewinne jeder Periode möglichst sachgerecht dargestellt werden können.
In der WEG-Buchhaltung sollten dagegen solche periodengerechten Zuordnungen nicht auf den technischen Wertverzehr sondern auf die rein finanzielle Zuordnung abgestellt werden.
Beim vorgenannten Beispiel der fehlerhaften Ausschüttung der Versicherung würde der Zahlungseingang in 2000 nicht auf ein Konto gebucht, welches an die Eigentümer ausgeschüttet wird, sondern auf ein Konto „Verbindlichkeiten an Dritte“ o.ä.. Die Rückzahlung an die Versicherung würde in 2001 unter umgekehrten Vorzeichen wieder gegen dieses Konto gebucht, das dadurch ausgeglichen wird.
Im Status zum Abrechnungsstichtag 2000 ist nach dem Bruttoprinzip sowohl der exorbitant hohe Geldbestand auf dem Bankkonto, als auch die hohe Rückzahlungsverpflichtung enthalten. Der Saldo dieser Positionen beträgt Null.
Die Eigentümer sind dann vollständig über den Vorgang informiert, ohne daß die eigentlichen Abrechnungen mit den Vorauszahlungen der Eigentümer 2000 + 2001 durch diese Zahlung, bzw. wilde Ausschüttungs- bzw. Einsammelvorgänge belastet werden.
Die doppelte Buchhaltung bietet demnach sowohl sachlich richtige Abrechnungen mit den Eigentümern, als auch ohne Zusatzaufwand, quasi als erwünschtes Nebenprodukt, eine perfekte Vermögensübersicht. Genau dieses verlangt der BGH im fraglichen Urteil:
Durch die Unterscheidung in sogenannte
Bestandskonten (Bankguthaben, Forderungen an Eigentümer oder Dritte, Instandhaltungsrücklagen, Verbindlichkeiten an Eigentümer oder Dritte)
und
Bewegungskonten (Ausgaben für Heizenergie, Versicherungen, Strom, Hausmeister usw. und Einnahmen von Eigentümern, von Versicherungen für Erstattungen usw.)
können sowohl die tatsächlichen, als auch die geschuldeten Einnahmen (=Forderungen) und Ausgaben (=Verbindlichkeiten) übersichtlich und logisch dargestellt werden.
Sind die tatsächlichen Zahlungen der Eigentümer größer, als die von ihnen zu tragenden Kostenanteile, ergibt sich per Saldo eine Verbindlichkeit der WEG an die Eigentümer.
Sind umgekehrt die Zahlungen der Eigentümer niedriger, ergibt sich eine Forderung der WEG.
Die Darstellung der Vermögenslage zum Stichtag erfolgt nach der simplen Gleichung
„Anfangsbestand +/- Veränderungen = Endbestand“.
Dabei sind Bankguthaben und noch nicht ausgeglichene Forderungen der Gemeinschaft positive Vermögenspositionen (entsprechend „AKTIVA“).
Die buchmäßige Instandhaltungsrücklage (Sollzuweisungen lt. Beschluß) und alle Verbindlichkeiten der WEG sind dementsprechend negative Vermögenspositionen (entsprechend „Passiva“)
Umgekehrt ergibt die Gleichung
„Ausgaben +/- Bestandsveränderungen = Aufwendungen“
die tatsächliche Höhe der Aufwendungen eines Jahres wieder, unabhängig vom evtl. zufallsabhängigen Zahlungszeitpunkt. Analog ergeben sich die tatsächlichen Einnahmen.
Diese Darstellung ist klar, übersichtlich und leicht nachvollziehbar. Sie wird auch von jedem Wohnungseigentümer ohne fachkundige Unterstützung verstanden, nicht nur im allgemeinen Wirtschaftsverkehr.
4.
Warum also dieses Festklammern an Worten, die möglicherweise ganz anders gemeint waren, als Dogmatiker es auslegen (müssen).
Wollten die Väter des WEG tatsächlich auf alle Zeiten verhindern, daß vernünftige zeitliche Zuordnungen von Zahlungsvorgängen zu einer möglichst sachgerechten Kostenumlage vorgenommen werden dürfen und daß Forderungs- oder Geldbestände in einer Gesamtdarstellung nichts verloren haben? Wurden die Begriffe „Einnahmen-Ausgaben“ wirklich bewußt zu diesem Zweck gewählt?
Andererseits ist auch die Frage erlaubt, ob § 28 Abs.3 WEG tatsächlich die Darstellung von Zahlungsverpflichtungen in der Abrechnung ausschließt?
Erhebliche Zweifel sind angebracht.
Kann es nicht so gewesen sein, daß eigentlich nur die klare Vorgabe beabsichtigt war, daß eine WEG selbst keine eigenen Gewinne erzielen soll, sondern daß alle Kosten und ggf. Erträge (z.B.Zinsen) innerhalb einer WEG nach dem Umlageprinzip auf die Eigentümer zu verteilen sind? Und sollte nicht etwa aus diesem Grund keine kaufmännische an der Gewinnermittlung orientierte Buchhaltung vorgeschrieben sein, sondern eine eher kameralamtliche Buchführung? Die berufliche Herkunft der „WEG-Väter“ Bärmann und Weitnauer lässt durchaus eine gewisse Nähe zu dieser Buchführungsmethode zu vermuten.
Allerdings konnte in der damaligen Zeit die wirtschaftliche Entwicklung des WEG und die Tragweite der vielleicht unsorgfältigen Wortwahl kaum vorhergesehen werden. Beherrschendes Thema war damals die politische Zielsetzung, den Wiederaufbau nach dem Krieg auf möglichst viele Schultern zu verteilen und eine breite Eigentumsbildung in der Bevölkerung zu ermöglichen. Feinsinnigkeiten, ob die Zuweisungen zur Instandhaltungsrücklage unter der Rubrik „Ausgaben“ in der Jahresabrechnung aufgeführt werden dürfen oder ob es gar „Einnahmen“, „Aufwendungen“ oder „fiktive Kosten“ sind, standen damals nicht im Vordergrund. Möglicherweise hätte man sich sonst mehr Zeit genommen, auch den rechentechnischen Bereich des WEG sorgfältiger auszuformulieren.
Für den Eigentümer handelt es sich in jedem Fall um gleichrangige Zahlungsverpflichtungen, denen er möglicherweise nur unvollständig nachgekommen ist – unabhängig davon, ob die WEG das Geld bereits ausgegeben hat (=Ausgaben) oder für spätere Maßnahmen bunkert (=Rücklagenzuweisungen).
Natürlich sind vernünftige Festlegungen darüber notwendig, bis zu welcher Tiefe im Rahmen der doppelten Buchhaltung periodengerechte Abgrenzungen sinnvoll sind. Es wird z.B. wenig Sinn machen, Anschaffungen, Bauleistungen o.ä. zu aktivieren und über Jahre hinweg abzuschreiben.
5.
Sehr bedauerlich ist, daß in der jüngsten Novellierung die Chance verpasst wurde, entsprechende Klarstellungen zu § 28 WEG ins Gesetz einzufügen.
Das angesprochene BGH-Urteil lässt aber auch hoffen:
• Eine Annäherung an die Praxis ist schon in der Verwendung des Begriffs „Instandhaltungsrücklage“ anstelle des im Gesetz enthaltenen Begriffs „Instandhaltungsrückstellung“ festzustellen. Hier hat sich der BGH bereits der in der Praxis vorherrschenden und sachlich zutreffenden Sprachregelung angeschlossen.
• Dann ist es der oben beschriebene Widerspruch, einerseits nur reine Einnahmen/Ausgaben, gleichzeitig aber auch die Entwicklung der Rücklagenbestände in die Abrechnung aufzunehmen, der so wohl nicht stehen bleiben kann. Je nach Fokussierung kann man daraus auch den klaren Auftrag ablesen, einen Status zu erstellen und im Rahmen der Abrechnung mitzuliefern. Damit würde das Gericht auch den zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung zur Bestandsabgrenzung Rechnung tragen.
• In Rz. 17 der Urteilsbegründung bejaht das Gericht ausdrücklich die Aufnahme von Nicht-Einnahmen/Ausgabenpositionen in die Abrechnung, z.B. „die Beträge, die sie (die Eigentümer) schulden, aber noch nicht erbracht haben“. Auch diese Vorgabe geht eindeutig in Richtung Status.
Insofern sind wir vielleicht näher am Durchbruch zu einer praxisgerechten, allgemein verständlichen Abrechnung als je zuvor. Gespräche am Rande einer Podiumsdiskussion beim Premiumworkshop des vdiv Baden-Württemberg am 27.2.2010 Jahres u.a. mit dem für das Urteil zuständigen BGH-Richter Dr. Klein machen diesbezüglich jedenfalls nicht mutlos.
Also: Wer versetzt der heiligen Kuh den endgültigen Todesstoß?
Hans-Jürgen Wapler
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