Mitte Februar 2010 veröffentlichte der BGH ein Urteil, das die gängige Abrechnungspraxis für Wohnungseigentümer-gemeinschaften für unzulässig erklärt – und das mitten in der Eigentü-merversammlungssaison, auf der die Abrechnungen beschlossen werden. Damit die Software-Hersteller ihre Programme ändern und den Verwaltern schnell rechtssichere Abrechnungsdarstellungen anbieten können, hat der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) am 20. April in München ein Expertenforum für Hersteller wohnungswirtschaftlicher Software veranstaltet.
Das 44. BGH-Urteil des Jahres 2009 hat mitten in der Abrechnungssaison für viel Unruhe unter den Verwaltern gesorgt. „Die Verunsicherung ist groß, die Aufregung in der Branche noch größer“, sagt DDIV-Vizepräsident Steffen Haase. Zum Expertenforum kamen 15 IT-Experten aus ganz Deutschland nach München. Die Fachleute diskutierten mit den Verwaltern und dem Verbandsjustitiar des Verbands der Immobilienverwalter (VDIV) Bayern, Marco J. Schwarz darüber, wie der Wille der Richter nun am besten in die Praxis umzusetzen sei. Schnell wurde deutlich, dass sich die Hersteller wohnungswirtschaftlicher Software frühzeitig mit dem Urteil und seinen Folgen auseinandergesetzt haben. „Wir haben bereits eine Lösung erarbeitet, die wir unseren Kunden in Kürze anbieten werden. Ich wollte hier heute sehen, ob wir richtig liegen“, sagte Brigitte Schöne von der DKB IT-Services aus Potsdam. Auch ihr Kollege Markus Scheidweiler von Alco Computer aus Hamburg hat bereits etwas in petto. Die anderen Teilnehmer arbeiten mit Hochdruck an dem Problem und werden bald Ergebnisse liefern, damit die Verwalter schnellstmöglich wieder rechtssicher abrechnen können.
Probleme bereitet Verwaltern wie Software-Herstellern gleichermaßen, dass die BGH-Richter keine Buchhalter sind. Deshalb funktionieren die vorgeschlagenen Lösungen in der Praxis nicht. Am deutlichsten bringt es WEG-Experte Schwarz auf den Punkt: „Das Urteil ist Blödsinn und versuchen Sie einmal, Blödsinn in die Praxis umzusetzen.“ Bisher hatten die Verwalter die Instandhaltungsrücklage oft als fiktive Ausgabe verbucht. Diese Praxis hat der BGH jetzt gekippt. Das Urteil des höchsten deutschen Gerichts verlangt, dass die tatsächlich vorhandenen Rücklagen in der Abrechnung verbraucherfreundlich dargestellt werden. Der Eigentümer müsse aus der Abrechnung sofort erkennen können, wie hoch die tatsächlichen Rücklagen sind, und nicht wie oft ausgewiesen, der Soll-Betrag. Solange alle Eigentümer zahlen, ist alles in Ordnung, dann gibt es bei der Rücklage keine Differenz zwischen Ist und Soll. Schwierig wird es jedoch, wenn manche gar nicht oder nur einen Teil zahlen. Das vom Eigentümer zu zahlende Hausgeld setzt sich zusammen aus Bewirtschaftungskosten und der Instandhaltungsrücklage. Zahlt ein Eigentümer nur einen Teil das Hausgeldes, muss der Verwalter entscheiden, wie er das Geld verbucht: zuerst die Bewirtschaftungskosten, um die laufenden Kosten zahlen zu können, zuerst die Instandhaltungsrücklage oder eine Quotelung des eingegangenen Betrags auf beide Buchungsposten.
Künftig muss der Verwalter für jeden Eigentümer die Zahlung zur Instandhaltungsrückstellung gesondert ausweisen -neben der Vorauszahlung auf die Bewirtschaftungskosten. Bei der Rücklagenentwicklung dürfen nur die tatsächlich eingegangenen Beitragsleistungen der Eigentümer auf die Rücklagen dargestellt werden; noch offene Beitragsleistungen sind auszuweisen. „Auf den DDIV und die guten Software-Hersteller können sich die Verwalter verlassen. Zusammen haben wir hier heute dazu beigetragen, das BGH-Dilemma zu lösen“, ist Haase froh.
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14. Dezember 2011: DDIV begrüßt Aktionsplan „Energieeffizienz“ der hessischen Landesregierung
