Es ist eine Schelte, die im Jahresturnus regelmäßig wiederkehrt: „Viele Nebenkostenabrechnungen sind falsch.“ Das Schlimme ist, es stimmt. Manche Mieter vermuten dahinter böse Absicht von Vermieter und Verwalter. Die Ursache liegt jedoch ganz woanders. Wichtige Gesetze sind nicht aufeinander abgestimmt. Darauf macht der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) aufmerksam und fordert die Bundesregierung auf, die Gesetze zu harmonisieren.
Fast schon gebetsmühlenartig wiederholt der Deutsche Mieterbund jedes Jahr sein Mantra, jede zweite Betriebskostenabrechnung sei falsch, unvollständig oder unverständlich. „Der Mieterbund hat größtenteils Recht“, sagt Steffen Haase, Vize-Präsident des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter. „Dahinter steckt jedoch nicht etwa böser Wille vom Verwalter oder Vermieter, Schuld ist der Gesetzgeber.“ Wer heute eine Betriebskostenabrechnung für eine Eigentumswohnung erstelle, sei praktisch oft gar nicht in der Lage, die aufgestellten Fettnäpfchen zu umgehen. „Das liegt daran“, weiß Haase, „dass das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht an vielen Stellen einfach nicht zusammenpassen.“ Deshalb sei es schon fast eine Kunst geworden, eine richtige Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Da ist zum Beispiel der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel. Bewohnt der Eigentümer seine Eigentumswohnung selber, gibt es keine Probleme. Er bekommt vom Verwalter eine Abrechnung, die nach dem Kostenverteilungsschlüssel des Wohnungseigentumsgesetzes nach Miteigentumsanteilen abrechnet. Vermietet der Eigentümer seine Wohnung jedoch, fangen die Probleme an. Verwendet er ebenfalls den gesetzlichen Kostenverteilerschlüssel, so schreibt es das Mietrecht vor, nach der Wohnfläche, also Quadratmetern, abzurechnen.
Miet- und Wohnungseigentumsrecht bieten eine Fülle ähnlich kollidierender Rechte auf, zum Beispiel Leistungsprinzip versus Abflussprinzip. So dürfen in der Betriebskostenabrechnung nach dem Mietrecht stets nur diejenigen Kosten abgerechnet werden, die auf dem tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen. Der Vermieter muss hier nach dem sogenannten Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip klar abgrenzen, in welchem Zeitraum die Leistungen erbracht worden sind. Im Wohnungseigentumsrecht hingegen gilt das Abflussprinzip, wonach die Kosten abgerechnet werden müssen, mit denen die Eigentümergemeinschaft im Abrechnungszeitraum belastet worden ist.
Diese Beispiele machen klar, wo das Problem liegt: „Das Märchen vom bösen Vermieter oder Verwalter entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als Problem der Gesetzgebung. Ein Fehler im System, verursacht vom Staat“, schimpft Haase. Ausbaden müssten ihn allerdings Verwalter und Vermieter, weil sie aufgrund der kollidierenden Gesetze oft faktisch nicht in der Lage seien, richtige Abrechnungen zu erstellen. Dem Mieter werde dann oft von Dritten mitgeteilt, dass die Abrechnung fehlerhaft sei. So entstehe beim Mieter ein schiefes Bild. „Um die Gerichte zu entlasten und den sozialen Frieden nicht zu gefährden, muss der Gesetzgeber endlich reagieren und Miet- und Wohnungseigentumsrecht harmonisieren“, fordert Haase. |
14. Dezember 2011: DDIV begrüßt Aktionsplan „Energieeffizienz“ der hessischen Landesregierung
