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| Qualifikation |
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| Es fehlt an einer gesetzlichen Normierung |
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Für das Berufsbild des Haus- und Wohnungseigentumsverwalters gibt es weder eine gesetzliche Zugangsvoraussetzung noch eine gesetzlich geregelte Ausbildung und das, obwohl Immobilienverwaltung rechtliches, kaufmännisches und technisches Fachwissen erfordert.
Der CSU-Politiker Dr. Oscar Schneider, der 1982 bis 1989 Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau war, formulierte es so: "Der Verwalter hat eine Vielzahl von Aufgaben zu bewältigen. Er hat für bestimmte Angelegenheiten kraft Gesetz die Stellung eines Vertreters der Eigentümergemeinschaft, er leitet die Wohnungseigentümerversammlung, er ist verantwortlich für die Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer, für die Durchführung der Hausordnung und für die immer wichtiger gewordene ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftlichen Eigentums. Die Vielfalt dieser Aufgaben erfordert Qualifikation und Erfahrung auf den verschiedensten Gebieten. Dies reicht von rechtlichen bis zu technischen Fragen. Dies erfordert auch sehr viel an psychologischen Einfühlungsvermögen, an Verhandlungsgeschick, um die Interessen der verschiedenen Wohnungseigentümer möglichst auf einen Nenner zu bringen. Der Verwalter ist schließlich auch noch der Mittler im oft schwierigen Spannungsfeld zwischen Eigentümer und Mieter."
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| Aufgaben eines Verwalters |
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Eigentum gleich Eigenheim? Gerade in Städten gilt diese Gleichung längst nicht mehr. Zwar erfüllen sich, was die Zahlen des Statistischen Bundesamtes/LBS Research von 2004 erneut zeigten, die meisten Eigentumsinteressenten noch immer ihren Wunsch nach einem Ein- oder Zweifamilienhaus. In Schwerpunktgebieten der Wohnungsnachfrage, den nord-, west und süddeutschen Zentren, wird häufig die Eigentumswohnung zur Alternative. Das wiederum ruft die Immobilienverwalter auf den Plan. Denn je größer die einzelne Wohnanlage ist, desto größer wird der Verwaltungsaufwand.
Zwar teilen sich einige Eigentümergemeinschaften diese Aufgaben, andere dagegen entscheiden sich für einen professionellen Verwalter. Auch Bauträger oder Grundstückseigentümer können in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung den Verwalter bestimmen, dessen Aufgaben es u.a. sind
- die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft umzusetzen
- die Eigentümer auf Fehler in den Beschlüssen und mögliche rechtliche Konsequenzen hinzuweisen
- gemeinsame Rechnungen an Stadtwerke und Versicherungen zu begleichen
- Handwerker für Schäden am Gemeinschaftseigentum zu beauftragen
- in regelmäßigen Abständen das gemeinschaftliche Eigentum zu überprüfen und die Eigentümergemeinschaft über notwendige Instandhaltungsarbeiten zu informieren
- u. U. einen Sachverständigen hinzuziehen
- bei Bedarf Kostenvoranschläge zu initiieren
- das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft zu verwalten und damit auch laufende Kosten wie etwa Wasser- und Abwassergebühren, Müllabfuhr oder Versicherungsbeiträge zu begleichen
- Investitionsplan für die nächsten Jahre aufzustellen, um im Schadensfall Mängel schnell und zuverlässig zu beseitigen
- je nach Vollmacht Versicherungsverträge zu kündigen oder Klagen gegen Wohnungseigentümer zuzustellen
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| Amtszeit und Honorar |
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Ist in einem Verwaltungsvertrag nichts über die Dauer der Amtszeit gesagt, endet sie automatisch nach fünf Jahren. Dieser Zeitraum kann frühestens ein Jahr vor seinem Ablauf um weitere fünf Jahre verlängert werden.
Fehlt ein Verwalter bei einer Eigentümerversammlung oder kommt kein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung zustande, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer eine Bestellung durch das Gericht verlangen.
Verwalter sind in der Regel keine Großverdiener. Die Höhe des Verwalterhonorars (Studie des RDM Verwalterhonorare in Deutschland) beträgt pro Wohnung und Monat meist zwischen 15 bis 25 Euro. Eventuelle Zusatzleistungen werden extra vergütet, etwa die Saalmiete bei Eigentümerversammlungen, Kopien, Mahnungen oder Jahresabrechnungen, die der Vorgänger nicht erstellt hat.
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| Was gute Verwalter ausmacht |
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Fachwissen ist wichtig, aber das alleine bringt keine Kunden. Eigeninitiative und Ideenreichtum sind gefragt, um dem harten Wettbewerb standzuhalten und zu den Kunden - in der Regel den Eigentümergemeinschaften - ein vertrauensvolles und gewinnbringendes Verhältnis aufzubauen und nachhaltig zu festigen.
Die Kunden sollten von Anfang an wissen, mit wem sie es zu tun haben. Und das geht nicht ohne Vorarbeit. Gute Referenzen sind das Salz in der Suppe.
Vor allem die Mitgliedschaft in einem Spitzenverband wie dem Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. oder einem seiner Mitgliedsverbände in der Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft (BAG) kann Vorteile bringen. Denn dort achtet man bei den Mitgliedern auf fundiertes Fachwissen und seriöses Geschäftsgebaren. Manche Verbände bieten ihren Mitgliedern sogar die Möglichkeit - als Qualitätssiegel - Zertifizierungen ihrer Betriebe durchzuführen.
Fazit: Professionelle Verwaltung ist Werterhaltung der Immobilie. Sehr gute Hausverwaltung dagegen Wertverbesserung!
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| Zum Schmunzeln |
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Ein Hausverwalter erklärt seinen Beruf (PDF)
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Der Verwalter in der Praxis
