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| Der Verwalter in der Praxis |
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| Gesetzliche Grundlagen |
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Bei der Verwaltung von Miethäusern ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die gesetzliche Grundlage. Im Fall von Eigentumswohnungen zeigt das Wohnungseigentumsgesetz die Mindestleistungen des Verwalters auf (§ 27 WEG). Die gesetzlichen Regelungen werden in der Regel durch einen Verwaltervertrag ergänzt. |
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| Grundleistungen |
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Um einen Bezug zu der erwarteten Leistung für das vereinbarte Verwalterhonorar zu erhalten, unterscheiden alle Verwalterverträge zwischen Grundleistungen und Zusatzleistungen (auch als besondere Leistungen, Mehrleistungen, Sonderleistungen bezeichnet). Mit der regelmäßig gezahlten Verwaltervergütung sind die Grundleistungen abgedeckt. Deshalb sollten diese Leistungen möglichst detailliert aufgeführt sein. |
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| Zusatzleistungen |
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Zusatzleistungen werden üblicherweise für Arbeiten vereinbart, die nicht permanent anfallen wie zum Beispiel Gerichtsverfahren, größere Baumaßnahmen und dergleichen. |
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| Honorar |
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Das Honorar des Verwalters hängt von der Art der Tätigkeit ab. In der Mietenverwaltung sind Sätze von 3,5 bis 8 Prozent der Bruttomiete üblich.
In der Wohnungseigentumsverwaltung hängt die Verwaltervergütung nicht von der Miete, sondern von der Größe der Wohnanlage ab.
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| Termine |
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Als Grundleistungen der Verwaltung sollten folgende Termine eingehalten werden:
- die Jahresabrechnung für den Hausbesitzer bei Mietenverwaltung bis zum 31. März des Folgejahres
- die Jahresabrechnung für Wohnungseigentumsanlagen bis zum 30. Juni des Folgejahres
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| Rechtsform |
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Bei den professionellen Verwaltern ist die Rechtsform in der Regel die GmbH, KG oder AG. Kleinere Verwalter beginnen oft als Personenfirma. Die Anfrage bei einer Wirtschaftsauskunftei ist heute Standard bei einer Verwalterauswahl.
Vom Verwalter sollten vorab mindestens folgende Unterlagen verlangt werden:
- polizeiliches Führungszeugnis
- steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Nachweis einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung über mindestens 100 000 Euro
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| Büro |
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Ein Büro in der Nähe des Verwaltungsobjektes ist vorteilhaft. Bei gut organisierten Verwaltern oder hauptberuflichem Hausmeister ist eine Wegstrecke bis zu einer Autostunde nicht nachteilig. Die Bürozeiten sollen die Bedürfnisse von Eigentümern und Mietern berücksichtigen. Ein verlängerter Bürotag pro Woche ist Standard. Eine Notrufbereitschaft, per Mobiltelefon zum Beispiel, ist sehr empfehlenswert. |
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| Ausbildung |
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Der Beruf des Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ist eine gute Grundlage der Tätigkeit. Er muss in der Regel durch spezielle Fortbildungen ergänzt sein. Da die Fortbildungen in der Regel mit Zertifikaten versehen sind, kann vom Verwalter die Vorlage solcher Bescheinigungen erwartet werden. |
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| Zugehörigkeit zu einem Verband |
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Da die Berufsverbände den Ausschluss vom Mitgliedern mit nicht tragbarem Verhalten vornehmen, ist eine Verbandsmitgliedschaft ein positives Merkmal. |
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| Referenzen |
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Es sollten vom Verwalter mindestens drei Verwaltungsbeiräte verschiedener Objekte als Referenzen verlangt werden. |
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| Verwaltervertrag |
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Verwalterverträge können grundsätzlich frei ausgehandelt werden. Vorteilhaft ist der Verwaltervertrag des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e.V.. Er kann im Online-Shop des DDIV bezogen werden.
Dieser Vertrag unterscheidet deutlich zwischen den Grundleistungen, die ein Verwalter erbringt und den (kostenpflichtigen) Zusatzleistungen. |
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| Zusammenfassung |
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Für die Auswahl des Verwalters müssen sich die Eigentümer im Vorfeld der Wahl ausreichend Zeit nehmen. Die Kurzvorstellung eines Verwalters von zehn Minuten bei einer Eigentümerversammlung sollte nicht das alleinige Kriterium für die Wahl eines Verwalters sein. |
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Der Verwalter in der Praxis
