Als ich meine erste Eigentumswohnung gekauft habe, dachte ich, mit der Kreditrate sei das Thema Geld erledigt. Dann kam der erste Wirtschaftsplan: 310 Euro Hausgeld im Monat, davon 70 Euro Rücklage, und ein halbes Jahr später eine Sonderumlage für die Dachsanierung, weil die Rücklage der Gemeinschaft seit Jahren zu niedrig war. Seitdem lese ich jede Abrechnung, bevor ich sie abhefte.
Wer eine Wohnung kauft, kauft einen Anteil an einer Kasse mit. Wie gut die geführt wird, entscheidet über Sonderumlagen, Streit auf der Versammlung und am Ende über den Wert der Wohnung. Worauf du schon vor dem Kauf achten solltest, steht in meinem Beitrag So findest du die richtige Immobilie für dich. Hier geht es um die Zeit danach.
Was im Hausgeld steckt
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung auf die Kosten der Gemeinschaft. Es setzt sich aus drei Blöcken zusammen: den Betriebskosten wie Wasser, Müll, Hausstrom, Versicherung und Hausmeister, den Verwaltungskosten für die Hausverwaltung und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die ersten beiden Blöcke kannst du bei einer vermieteten Wohnung größtenteils auf den Mieter umlegen, die Rücklage nicht. Sie ist Vermögen der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf in der Kasse, du bekommst sie nicht zurück, sondern nur indirekt über den Kaufpreis.
Die Erhaltungsrücklage: Wie viel ist genug?
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 heißt die Instandhaltungsrücklage offiziell Erhaltungsrücklage. Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht, nur die Pflicht, eine angemessene Rücklage zu bilden. Als Faustregel gelten je nach Alter des Gebäudes 7 bis 12 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr, bei Häusern aus den Sechzigern und Siebzigern eher mehr. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum empfiehlt, die Rücklage nicht nach Faustregel, sondern nach einem Erhaltungsplan zu bemessen, der die nächsten zehn bis fünfzehn Jahre durchrechnet: Dach, Fassade, Heizung, Aufzug, Leitungen. Wer den Plan hat, weiß, ob die Kasse reicht.
Was du in jeder Abrechnung prüfen solltest
- Kontostand der Rücklage: Steht er in der Abrechnung, und stimmt er mit dem Vorjahr plus Zuführung minus Entnahmen überein?
- Verteilerschlüssel: Wird nach Miteigentumsanteilen, Wohnfläche oder Personen verteilt, und entspricht das der Teilungserklärung?
- Große Abweichungen zum Wirtschaftsplan sind ein Warnsignal. Frag nach, bevor du den Beschluss über die Abrechnung mitträgst.
- Hausgeldrückstände anderer Eigentümer: Sie stehen als Forderung in der Abrechnung und fehlen faktisch in der Kasse. Die Gemeinschaft muss sie eintreiben, notfalls per Klage.
- Verwalterhonorar: Vergleich mit dem Vertrag. Zusatzleistungen müssen vereinbart sein, nicht einfach abgerechnet.
Sonderumlage: Wann sie unvermeidbar ist
Reicht die Rücklage für eine notwendige Maßnahme nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Sie ist kein Zeichen schlechter Verwaltung, wenn ein unvorhersehbarer Schaden dahintersteht. Sie ist aber ein Warnsignal, wenn sie für planbare Arbeiten wie den Dachaustausch nötig wird. Dann war die Rücklage jahrelang zu niedrig, und du solltest auf der nächsten Versammlung eine Erhöhung beantragen. Der Branchenverband VDIV Deutschland veröffentlicht regelmäßig Zahlen, wie häufig Sonderumlagen in deutschen Gemeinschaften anfallen, und die Tendenz ist wegen der energetischen Anforderungen steigend.
Die Versammlung als einziger Hebel
Als einzelner Eigentümer kannst du die Kasse nicht ändern, aber du kannst Anträge stellen. Ein Antrag auf Erhöhung der Rücklage, auf Beauftragung eines Erhaltungsplans oder auf Einholung von Vergleichsangeboten für die Gebäudeversicherung muss auf die Tagesordnung, wenn du ihn rechtzeitig vor der Versammlung beim Verwalter einreichst. Sprich vorher mit zwei oder drei anderen Eigentümern, denn Mehrheiten entstehen nicht im Saal, sondern im Treppenhaus. Und protokolliere deine Gegenstimme, falls die Gemeinschaft anders entscheidet.
Fazit: Die Kasse ist dein Geld, also lies mit
Hausgeld ist keine Miete, die man zahlt und vergisst. Es ist dein Anteil an einer gemeinsamen Kasse, und ob die ausreicht, entscheidet sich auf der Versammlung, nicht beim Notar. Prüfe die Rücklage, verlange einen Erhaltungsplan und stimme gegen Abrechnungen, die du nicht verstehst. Meine Dachsanierung hätte mit einer ordentlichen Rücklage keine Sonderumlage gebraucht. Das ist die teuerste Lektion, die ich als Eigentümer gelernt habe.